収益物件とは？売却によるメリットとデメリットについてご紹介

収益物件の売却には、メリットとデメリットがあるのをご存知ですか。
2つの側面を知らなければ、損をしてしまったり、トラブルになる可能性もあります。
台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区エリアで不動産売却をサポートする富士ショウが、収益物件とは何か、売却によるメリットとデメリットについてご説明します。

売却する前に知っておきたい！収益物件とはどんな不動産なのか

収益物件とは、借主から毎月決まった金額の賃貸収入を得る不動産のことです。
家賃をもらえる不動産というと、アパートや賃貸ワンルームマンションを想像するかもしれませんが、収益物件はそれら住宅に限りません。
オフィスビルや飲食店が入居するビル、ホテル、幹線道路沿いにあるコンビニエンスストアや飲食店、その他さまざまな店舗が入居する路面店、貸地、倉庫などもあります。
実際、収益物件の売却では、こういったさまざまな物件が取引されています。
ここでは住宅の収益物件の特徴についてご説明します。

収益物件として最初から設計された住宅と分譲住宅の違いとは

賃貸アパートや単身者向けのワンルームマンションは、最初から賃貸して家賃を得ることを前提に設計されています。
そのため分譲型のファミリーマンションや一戸建てなどとは、トイレや洗面、浴室などのサイズ、機能や質感などに大きな差があります。
収益物件として設計された部屋の住宅設備は、コスト重視のモデルが使用されることがほとんどです。
また、単位面積あたりの収益性を向上させるために、トイレや洗面、浴室などの寸法もコンパクトに設計されています。
対して売却が前提の分譲型マンションや一戸建てでは、住宅設備はより機能性の高いモデルが用いられ、寸法にも余裕があり広々していることが多いです。
その他、壁紙や床材などの品質にも、大きな差があります。
このような分譲型の住宅が収益物件として賃貸に出されることもあります。
分譲タイプのスペックの住宅を借りて住むことができるので、人気があります。

マイホームと収益物件において利用される融資の違いとは

また収益物件とマイホームとして購入する一戸建てや分譲タイプのマンションには、利用する融資にも違いがあります。
マイホームの購入で利用する融資は、住宅ローンです。
しかし、収益物件の購入に利用する融資は、不動産投資ローンという事業用ローンになります。
事業用ローンである不動産投資ローンのほうが、住宅ローンよりも融資限度額が大きいというメリットがあるのです。
一方で収益物件はマイホームに比べて貸し倒れリスクが高くなるため、金利が高く設定されます。

収益物件を売却することで得られる3つのメリットとは

収益物件を売却することで得られるメリットは、主に3つあります。

入居者募集の手間やコストがかからなくなる

収益物件を所有するメリットの1つは毎月安定した賃貸収入を得られることですが、それも入居者が居ればこその話です。
そのため賃貸収入を安定化させるためにも、空室が発生したら募集活動をおこなう必要があります。
退去後の原状回復工事、不動産会社への売却活動の依頼など、オーナーとしてやることはたくさんあります。
また、原状回復工事の実施や入居者募集の活動には、当然コストがかかります。
「不動産大家業は、何もしなくても毎月安定した賃貸収入を得られることがメリットだ」という話を、聞いたことがあるかもしれません。
しかし、少子高齢化で全国の空き家率が上昇し続けている状況では、満室経営を維持するためには手間とコストがかかるのが現状です。
収益物件を適切なタイミングで売却できれば、利益を確保しながら入居者募集の手間やコストが無くなるため、メリットになります。

収益物件の修繕費用・金利上昇リスクが無くなる

収益物件は安定した収益が得られる投資として人気ですが、実際にはさまざまなリスクがあります。
その中でもリスクとして大きいのは、建物の修繕費用の発生と金利上昇リスクです。
収益物件の設備は、10年単位で更新時期を迎えます。
また物件にエレベーターがあれば、故障したときの修理費は高額です。
収益物件の購入時に融資を利用するケースが多いですが、不動産への融資の場合、借入期間も長期化するので金利上昇リスクを抱えることになります。
収益物件を売却することで、これらのリスクが無くなるというメリットを得られます。

投資計画の見直しができる

収益物件を売却することで多額の資金を手に入れられるのと同時に、全体的な投資計画の見直しをおこなうことができるメリットがあります。
不動産ではなく他の金融商品に投資をするのか、あるいはより収益性の高い収益物件に投資をするのかといった選択肢が増えます。
また売却することで、収益物件へ投資したことによる利益と損失の確定ができるのもメリットです。
収益物件への投資結果は、購入価格と諸費用、売却価格と諸費用、所有期間に得られた利益と維持管理費用のすべてが確定して、はじめて利益が出たのか損をしたのかが分かります。
そのため売却をすることは、その収益物件への投資が成功だったのか失敗だったのか結果を得られるメリットもあります。

収益物件を売却することで生じる3つのデメリットとは

収益物件を売却することで生じるデメリットは、大きく3つ存在します。

定期的な収益が見込めなくなる

1つ目のデメリットは、定期的に得られていた収益の見込みがなくなることです。
売却によってまとまった資金を得ることができる反面、それまで毎月得られていた定期的な収益がなくなることで、毎月のキャッシュフローの見直しを迫られることになります。
毎月の資金計画に問題がないかしっかり検証してから、売却に踏み切りましょう。

不動産は流動性が低い

不動産は株式や債権などの他の金融商品と比較して、流動性が低いです。
そのため売却活動を開始してから、決済を経て現金を取得するまでに時間がかかるデメリットがあります。
通常、収益物件の売却には3か月～6か月かかるといわれますが、売却活動が長期化すればさらに伸びることもあります。
そのため収益物件の売却を含めた資金計画は、時間に余裕を持って長期的な計画を練る必要があります。

収益物件の売却によるトラブル発生の可能性

収益物件の売却時にトラブルが発生するリスクを負うのも、デメリットの1つです。
なかでも入居者がいる状態での売却の場合は注意が必要です。
買主が入居者の状況を把握できず、取引成立後にトラブルになる可能性があります。

まとめ

今回は収益物件の売却によるメリットとデメリットについてご説明しました。
収益物件を売却すると、修繕費用などの負担がなくなるメリットがあります。
その一方で取引成立後にトラブルになる恐れもあります。
収益物件売却による投資は、長期的な計画を立てることが大切です。
富士ショウは、台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区エリアの不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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