リースバックとリバースモーゲージの違いとは？それぞれのメリットも解説

自宅に住み続けながら資金を受け取る方法として、「リースバック」と「リバースモーゲージ」という手法が注目を集めています。
本記事ではリースバックとリバースモーゲージの違いを解説します。
メリット・デメリットの比較や、それぞれ向いている方についてもチェックしましょう。
東京都の城東・城北エリアで不動産を活用して生活資金を確保したい方は、本記事を参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違い

不動産により資金調達する点が共通しているリースバックとリバースモーゲージですが、どのような違いがあるのでしょうか。
この章では両者の仕組みの違いについてご説明します。

リースバックの仕組みとは

自宅を売却して現金を受け取り、売却後は新しい所有者に家賃を支払いながら自宅に住み続ける仕組みです。
売却先としては不動産会社や投資家が買主になるパターンや、親が買主になるパターンもあります。
契約の手順は自宅の売買契約と同時に賃貸借契約を締結する流れです。
一度売却した自宅を、後で買い戻すこともできます。
リースバックはもともと法人がよく利用していて、資金繰りを確保するために自社ビルを売却してその後も賃借するという事例が多くありました。
個人の場合は、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に競売を防ぐ目的でリースバックするケースがあります。

リバースモーゲージの仕組みとは

自宅を担保にしてお金を借り入れできる仕組みです。
最終的には所有者の死亡後または契約期間終了後に担保物件を売って一括返済に充てます。
シニア世代向けのローンとして活用されていて、収入に不安がある高齢者でも生活資金を確保できる方法です。

両者の違い

リースバックは売却と賃貸を融合させた「不動産取引」であるのに対して、リバースモーゲージは自宅を担保にした「金融商品」という点が大きな違いです。
さらに売却するタイミングや所有権の移転があるかどうかについても違いがあります。
リースバックは最初に売却して所有権を移転しますが、リバースモーゲージは最後に売却するので住んでいる間所有権は移転しません。
また借り入れがあるかどうかという点にも違いがあります。
リースバックは借り入れはおこないませんが、リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関から借り入れをおこなう仕組みです。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットの違い

この章では、リースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットについてまとめました。

リースバックのメリット

多額の売却資金を一度に入手できる
最大のメリットは、自宅の売却により多額の資金を一度に入手できる点です。
売却資金を使って住宅ローンを返済したり、新しい事業に投資など、自由な使い道ができます。
固定資産税の支払いがなくなる
売却した物件の所有権は買主に移るため、固定資産税や修繕費を支払う必要がなくなります。
一戸建て住宅の固定資産税は毎年平均10～15万円程度かかるため、家計にとって大きなメリットです。
買戻しもできる
「将来は自宅の所有権を取り戻したい」と考えている方にとっては、後で買戻しができる点もメリットです。
将来買戻しを予定している場合は、賃貸借契約とともに「再売買の予約契約書」も締結する必要があります。

リースバックのデメリット

家賃を毎月支払わなければならない
毎月家賃の支払いが発生する点は、リースバックで懸念されるデメリットです。
家賃の支払いができなくなった場合は、自宅を退去せざるを得ません。
買い戻すこともできなくなってしまうので、注意しましょう。
買い手が見つからない場合がある
買い手が見つからなければ、リースバックは成立しません。
必ずしも買主が見つかるとは限らない点に注意が必要です。
買主が見つかっても相場より安い価格になる場合があります。

リバースモーゲージのメリット

高齢でも融資を受けられる
収入のすくない高齢者は融資を受けづらいのが一般的です。
しかしリバースモーゲージはシニア世代を対象にした金融商品なので、高齢であっても融資を受けられるのがメリットです。
融資上限額まで何度でも借り入れできる
リバースモーゲージならではのメリットとして、融資上限額の範囲であれば何度でも借り入れできる点が挙げられます。
契約期間中に返済するのは利息だけで、住宅ローンのように元本まで返済する必要はありません。

リバースモーゲージのデメリット

利用には厳しい条件がある
リバースモーゲージは利用条件や借り入れたお金の使途に厳しい条件があります。
条件を満たさないとそもそも利用ができないので、事前に条件を確認しておかなければなりません。
不動産評価額や利息が変動するリスクがある
不動産評価額や利息が変動すると、返済額が上がってしまうリスクも懸念されます。
契約期間終了後に自宅を売却しても返済額に満たない場合は、相続人が不足分を返済しなければなりません。

リースバックとリバースモーゲージに向いている方の違いとは

リースバックとリバースモーゲージは根本的な仕組みが違うので、向いている方の特徴にも違いがあります。
この章では、リースバックとリバースモーゲージがどのような方に向いているかご紹介します。

リースバックに向いている方

リースバックに向いているのは、まとまった資金を必要としている方や自宅の管理に負担を感じている方です。
自宅の売却で得られた資金は、高齢者向け住宅に住み替えたり新しい事業に挑戦したりと使い道は自由です。
生活資金やリフォームなどに限定されているリバースモーゲージとは違います。
何か目的があってまとまった資金が必要な方には、リースバックが向いているでしょう。
また高齢になると自宅の管理や固定資産税の支払いは大きな負担です。
所有による負担を減らしたうえで自宅に住み続けたい方であれば、リースバックが向いていると言えるでしょう。

リバースモーゲージに向いている方

リバースモーゲージは、毎月一定の資金がほしい方やリフォームを予定している方、子どもが相続する意思がない方などに向いています。
リバースモーゲージは年金のように毎月一定の資金を受け取ることが可能です。
年金収入だけでは足りない場合は、家計の助けになるでしょう。
また、リバースモーゲージはリフォーム費用として使うことが認められています。
自宅をバリアフリー化するなど大規模なリフォーム工事を希望している方には最適です。
また子どもが自宅を相続する意思がないのであれば、リバースモーゲージを選択することで空家リスクを回避できるでしょう。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは一見似ているようで仕組みに違いがあります。
したがって、それぞれのメリット・デメリットを十分に比較検討したうえで決断することが必要です。
富士ショウは、台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区などの城東・城北エリアを中心に東京都23区で不動産仲介・買取事業を展開しております。
リースバックやリバースモーゲージの相談も受け付けていますので、お気軽にご相談ください。