不動産売却をおこなう際にかかる税金の対策って何があるの？

不動産売却をおこなう際には、さまざまな税金がかかります。
そのなかの1つが「譲渡所得税」です。
譲渡所得税の基準となる譲渡所得を算出するためには、売却代金から取得費（売却する不動産を取得するときにかかった費用）と譲渡費用（不動産売却時にかかった費用）を差し引かなければいけません。
しかし、「不動産を購入したのがずいぶん前で、取得費が不明だ」といった方もいらっしゃるかと思います。
こちらの記事では、取得費が不明な場合の対応方法、譲渡費用とは何なのか、取得費に加算できる費用についてご紹介します。
東京都23区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時は税金対策をしよう！取得費が不明な場合

譲渡所得を算出する際には、不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
取得費とは、売却する不動産を取得するときにかかった費用のことです。
取得費を多く計上できれば譲渡所得の合計額は減りますので、大きな税金対策になります。
しかし、購入した時期が数十年前で取得費がわからないというケースは少なくありません。
取得費が不明な場合、どのような対策を取れば良いのでしょうか。

概算取得費で計算する

実際にかかった取得費が不明な場合、売却代金の5％を「概算取得費」として計上することができます。
たとえば、不動産を3,000万円で売却した場合の概算取得費は150万円です。
また、実際の取得費がわかっている場合でも概算取得費を利用するケースもあります。
そのケースとは、「売却代金の5％に相当する額」が「実際の取得費」を上回る場合です。
たとえば、実際の取得費が100万円であるのに対し、概算取得費が150万円であれば、概算取得費を採用することができます。
そのため、譲渡所得を計算する際には、取得費が不明かどうかに関わらず、概算取得費を一度算出する必要があるでしょう。

取得費を証明できる書類を探す

もっともシンプルな対策方法は、取得費を証明できる書類を探すという方法です。
取得費が不明の場合でも、以下のような書類を準備すれば、取得費として認められる場合があります。

• 不動産会社や当時の売主が所有する売買契約書の写
• 融資を受けた際の金銭消費貸借契約書
• 登記簿謄本など抵当権の設定額がわかる書類
• 当時の支払い履歴が記載された通帳

一般的に、概算取得費は実際の取得費よりも低く算出されてしまう傾向がありますので、なるべく多くの書類を準備できるようにしましょう。
なお、上記の書類に基づいて取得費が証明されるのかどうかは、管轄する税務署の判断次第となります。
証明となるかについては、事前相談をおこなうようにしましょう。

土地の取得費は建物取得費を加算する

土地の取得費が不明な場合でも、建物取得費を加算することはできます。
先祖代々引き継いできた土地に建物を建てている場合、工事費用はわかるが、土地の取得費は分からないというケースもあるでしょう。
このような場合、すべてを概算取得費とするのではなく、建物に関する費用だけでも正確に計上すれば、譲渡所得を小さくすることが可能です。

不動産売却時は税金対策をしよう！譲渡費用について

取得費と同様、「譲渡費用」を多く計上することも、不動産売却時の税金対策として効果的です。
譲渡費用とは、不動産売却をおこなった際に発生した費用のことをいいます。
ただし、売却時にかかったすべての費用が譲渡費用として認められるわけではありません。
こちらでは、税金対策に有効な譲渡費用の計上について確認していきましょう。

譲渡費用として認められる支出

譲渡費用として認められる費用には、以下のようなものがあります。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 借地人や借家人に不動産を明け渡してもらうために支払った立退料
• 建物解体費用
• 土地の測量費用

譲渡費用として認められる費用は、「土地や建物を売却するために直接かかった費用」に限られます。
そのため、修繕費や固定資産税などの所有期間中の維持管理に要した費用は、譲渡費用として認められません。
また、融資を受けて取得した不動産を売却する際に必要な「抵当権抹消費用」も認められない支出となります。
その一方で、「抵当権設定費用」は取得費には計上できるなど、譲渡費用として認められなくても「取得費」には含むことができる費用がいくつかありますので、ご注意ください。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた額のことをいいます。
計算式にすると、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却代金−（取得費＋譲渡費用）
また、譲渡所得には「マイホームを売却した際の3,000万円特別控除」をはじめとするさまざまな特例・控除があります。
これらを税金対策として上手に活用できれば、大きな節税効果を期待できるでしょう。
譲渡所得の計算は、多くの方にとってはあまり馴染みのない作業かと思います。
計算を間違ってしまうと、必要以上の税金を支払うこととなってしまいますので、もう少し詳しく内容を知りたいという方は、「富士ショウ」までお気軽にお問い合わせください。

不動産売却時は税金対策をしよう！取得費に加算できる費用

先ほどご紹介したとおり、抵当権に関する費用のなかには、譲渡費用として認められなくても、取得費には含むことができる費用がいくつかあります。
取得費に加算できる費用を漏れなく計上することは、有効な税金対策になりますので、こちらで確認していきましょう。

取得費として加算できる費用

取得費として加算できる費用には、以下のようなものがあります。

• 土地や建物の購入費
• 土地や建物を取得するために支払った仲介手数料
• 購入時に負担した印紙税
• 借地人や借家人に不動産を明け渡してもらうために支払った立退料
• 建物解体費用
• 土地の測量費用
• 固定資産税および都市計画税の精算金
• 抵当権設定登記費用

固定資産税の精算金や抵当権に関する費用といった譲渡費用には計上できない費用でも、取得費に加算することが可能です。

建物の購入費からは減価償却費を差し引く

土地とは違い、建物は時間が経過することで価値が減少していきます。
そのため、建物の購入費を算出する際には、購入代金から減価償却に相当する額を差し引かなければいけません。
減価償却費は「減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)」という計算式で求めることができます。
償却率は、建物の構造や用途によって異なりますのでご注意ください。
用途が住宅の場合、構造ごとの償却率は以下のとおりとなります。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

たとえば、新築の木造住宅（建物購入代金：2,000万円）を築10年時に売却すれば、建物取得費は以下のとおりとなります。

• 減価償却費＝2,000万円×0.9×0.031×10＝558万円
• 建物取得費＝2,000万円−558万円＝1,442万円

まとめ

今回は、取得費が不明な場合の対応方法、譲渡費用とは何なのか、取得費に加算できる費用についてご紹介しました。
取得費と譲渡費用を漏れなく計上できるかは、もっともシンプルかつもっとも有効な税金対策の方法です。
取得時の契約書や領収書は準備し、できるだけ多くの費用を計上できるようにしましょう。
「計算方法が良く分からない」「計上できる費用に漏れがないか不安」とご心配であれば、不動産会社と相談しながら不動産売却を進めていくようにしてください。
富士ショウでは、城東・城北エリア（台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区）を中心に、東京都23区での不動産売却に関するご相談を承っております。
譲渡所得税をはじめとする不動産売却に関する税金のことについても詳しくご紹介しますので、お悩み事がございましたら、お気軽にご連絡ください。