不動産売却でかかる税金について！住民税・譲渡所得税とは？

不動産売却で支払う税金をご存知ですか。
売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されるので注意が必要です。
そこで今回は台東区 葛飾区 江戸川区 江東区 荒川区 足立区 北区 城東・城北を中心に23区エリアで不動産売却をサポートする私たち「富士ショウ」が、不動産売却でかかる税金について、住民税と所得税といった譲渡所得税を中心にご説明します。

不動産売却時に課税される税金の住民税とは？

ここでは不動産売却時に支払う税金、住民税について説明します。
まずは住民税の概要についておさえましょう。
というのも、前年の所得に課税される住民税と、不動産売却時に課税される住民税は税率が違うからです。

前年の所得に課税される住民税とは？

住民税は地方税です。
地方税である住民税を徴収する目的は、地域の福祉やインフラを支えるための費用を、その地域に住む住民が負担するという考えのもとに課税される税金です。
住民税は、前年の1月1日から12月31日までの所得に対して、10%の税率で課税されます。
課税する自治体は、その年の1月1日時点の住所地です。
住民税は固定資産税のように納付書が送付されるわけではなく、毎月の給与から源泉徴収されます。

不動産売却時に課税される住民税とは？

前年の所得に対してだけでなく、不動産を売却して得た所得に対しても住民税は課税されます。
ただし、前年所得に対する住民税と税率が異なります。
不動産売却時に課税される住民税ですが、売却する不動産の所有期間によって税率が変わります。
所有期間5年以下の不動産を売却した場合に課税される住民税
不動産の所有期間が5年以内で売却をした場合、支払う税金の税率は9%です。
9%の住民税の税率の内訳をさらに細かく見ると、都道府県民税が3.6%、市町村民税が5.4%となります。
合計9%の住民税が、不動産売却時に支払う税金になります。
所有期間5年超の不動産を売却した場合に課税される住民税
一方で売却する不動産の所有期間が5年を超す場合、住民税の税率は5％になります。
内訳は都道府県民税が2％、市町村民税が3％です。
このように同じ不動産を売却しているにも関わらず、5年を超えて所有していたかどうかだけで支払う税金の税率が4%も変わります。
売却益が大きくなりがちな不動産売買の場合、4%も変わると支払う税金の金額が大きく変わります。
不動産を売却するタイミングには十分に注意しましょう。

不動産売却で支払う税金の譲渡所得税とは？

不動産を売却したことで得られる所得のことを、「譲渡所得」と言います。
不動産売却で得られた譲渡所得には、先ほど説明した地方税である住民税のほかに、国税である所得税が課税されます。
譲渡所得に課税される税金は、住民税と所得税のほかにも復興特別所得税があります。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興を目的とした税金です。
住民税、所得税、復興特別所得税の3つを合算した税金の総称を、譲渡所得税と言います。
譲渡所得税は、申告分離課税です。
給与所得とは別扱いで税額を計算し、翌年に確定申告をおこないます。

不動産売却時の税金！譲渡所得税と譲渡所得の計算方法とは？

譲渡所得税は、以下の式で計算します。
譲渡所得税=（譲渡所得-特別控除額）×税率
つまり、譲渡所得税を計算するには、譲渡所得、特別控除額、税率をもとめる必要があるということです。
譲渡所得の計算式は以下になります。
譲渡所得＝不動産の売却価格-（取得費+譲渡費用）
取得費とは、不動産の購入時にかかった費用です。
一方で譲渡費用とは、不動産の売却時に支払う費用のことになります。

不動産売却時の税金！譲渡所得税の特別控除額と税率について

譲渡所得の計算が出来たら、利用出来る特別控除を調べて特別控除額を計算します。
不動産の売却で使える特別控除には、3,000万円特別控除、マイホームの買い換え特例、所有期間10年超えの軽減税率など、多枝にわたります。
ご自身の売却ケースではどの特別控除が使えるのか、税務署や専門家にアドバイスしてもらうのがおすすめです。
税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年超かで変わります。

• 5年以下の場合：39.63％=所得税30.63％+住民税9％
• 5年超の場合：20.315％=所得税15.315％+住民税5％

なお復興特別所得税は、不動産を売却した年の所得税額に2.1%を掛けて計算します。
「所得」ではなく、「所得税額」であることに注意してください。

不動産売却で支払う税金の種類とは？

ここでは不動産の売却で支払う税金の種類についてご紹介します。
不動産を売却した際に支払うことになる税金は、譲渡所得税のほかに印紙税、登録免許税、消費税の3種類あります。
なお、消費税については、不動産会社に支払う仲介手数料に課税されます。

不動産売却で支払う税金の印紙税とは？

印紙税とは、不動産の売買契約書に印紙を貼って消印をすることで納税する税金です。
印紙を貼らずに不動産の売買契約書を取り交わした場合、印紙税を納税していないことになります。
その場合、印紙を正確に貼らなかったことに対して課税される「過怠税」が課せられることになります。
なお、印紙税は、売却する不動産の取引価格によって金額が変わります。
不動産の取引価格が高いほど印紙税も高くなり、安ければ印紙税も低くなります。
たとえば不動産の売却価格が800万円の場合、印紙税は本則税率で1万円ですが、売却価格が6,000万円の場合だと6万円になります。

不動産売却で支払う税金の登録免許税とは？

登録免許税とは、登記をおこなう際に発生する税金です。
不動産売却で登記が必要になる場面は、2種類あります。
1つ目は、売主側の住宅ローン残債の完済による抵当権の抹消登記です。
住宅ローン残債の完済による抵当権抹消登記の費用は、売主が負担します。
2つ目は不動産売却による売主から買主への所有権移転登記と、その際に買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関が抵当権の設定登記をおこないます。
こちらの費用は、買主が負担します。
抵当権の抹消登記では、不動産1件あたり1,000円の登録免許税が課税されます。
なお不動産の登記では、土地と建物それぞれ別々に登記をおこないます。
よって不動産売却時の登録免許税は、2,000円になります。
不動産売却にともなう権利関係の登記は、手続きが非常に複雑でかつ絶対に間違いのあってはならないものです。
そのため、不動産売却にともなう登記手続きは、一般的に司法書士に依頼しておこないます。

まとめ

今回は不動産売却でかかる税金について、住民税と所得税といった譲渡所得税を中心にご説明しました。
不動産売却時に課税される住民税は、不動産の所有期間が5年を境に税率が変わります。
譲渡所得税を計算するには、譲渡所得、特別控除額、税率をもとめなければなりません。
不動産を売却した際に支払うことになる税金は、譲渡所得税のほかに印紙税、登録免許税、消費税の3種類あるので注意しましょう。
私たち「富士ショウ」は台東区 葛飾区 江戸川区 江東区 荒川区 足立区 北区 城東・城北を中心に23区エリアの不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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