不動産売却における心理的瑕疵の影響とは？告知義務についても解説！

心理的瑕疵のある不動産を所有していて、売却できるのかと不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、売却の際に心理的瑕疵がどのような影響をあたえるのかも気になるでしょう。
心理的瑕疵の告知について国土交通省よりガイドラインも作成されました。
そこで、東京23区内で不動産売却をお考えの方に向けて、心理的瑕疵が不動産売却にあたえる影響や告知義務について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵は「しんりてきかし」と読みます。
瑕疵（かし）とは傷（きず）のことで、不動産で使われる心理的瑕疵とは、一般的にその状況を知れば嫌悪感を抱くような心理的な背景や事実を指します。
瑕疵の内容によって、次のような種類があります。
過去に事件などがあったら「心理的瑕疵」、雨漏りや外壁の破損は「物理的瑕疵」、近くに墓地やゴミ屋敷がある場合は「環境的瑕疵」とされます。
つまり、事前に知っていれば契約しなかったと買主が感じるような事実は、何らかの瑕疵に該当する可能性があるのです。
心理的瑕疵のある物件は、一般的に「事故物件」という呼び名のほうがひろく浸透しています。
事故物件だけを集めた不動産サイトや、事故物件かどうかを地域やマンション名などから調べるサイトもあります。
しかし、事故物件の口コミサイトなどは信憑性に欠けるものも多いため注意しましょう。
また、買主が事前にその事実を知っていれば契約しなかったと後になって揉め事にならないように、心理的瑕疵を知る売主・管理者・不動産会社には告知義務があります。
工場の強い臭気があったり、ゴミ屋敷があるなど気にする方はたくさんいると推測できる事実があるなら告知しておくべきでしょう。

不動産売却における心理的瑕疵の影響とは？

心理的瑕疵は不動産売却においてどのような影響をあたえるのでしょうか。

心理的瑕疵が不動産に売却におよぼす影響：売却金額の下落

まず心理的瑕疵が不動産売却にあたえる影響は売却金額の下落です。
心理的瑕疵がある場合、売却金額を相場の価格よりも下げないと売れないでしょう。
心理的瑕疵物件の平均的な売却金額の下落幅に相場や根拠はありませんが、一般的な個人への売却なら約30%、不動産会社への買取なら約50%の売却金額の下落は想定しておきましょう。
また、売却金額を下げれば必ず売れるという保証もなく、ずっと売れ残る可能性もあります。
もし売れ残って売却が難しい場合には、不動産会社への買取の依頼をご検討してみてはいかがでしょうか。
不動産会社の買取であれば、不動産会社が買主となるため、売却活動が不要で早期に処分することが可能となります。

心理的瑕疵が不動産に売却におよぼす影響：事件の記憶が残る

告知義務については後述しますが、不動産業界では、死因が自然死の場合は告知をおこなわなくても良いとされています。
殺人や自殺や火災などの死因や、死亡から長時間経過して発見された場合と、自然死とでは、明らかに受ける印象が違うからです。
そのため、嫌悪感を抱くような死因に加えて原因が明らかではない場合を除いて告知は不要となります。
しかし、その一方で、事件などが起きたのが同じマンション・隣家・ご近所というだけで同じように扱われる巻き込み被害や、インターネット上にいつまでも事件の情報が残る二次被害があります。
このように事件が人々の記憶に残ることで不動産売却の際の流動性にも影響を及ぼすのです。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは？

心理的瑕疵の告知義務は自然死かどうかで判断しますが、さらに案件ごとの個別の事情でも判断すべきです。
どのように判断するのかは次のとおりです。

不動産売却における心理的瑕疵の告知は死因が自然死かどうかで判断

高齢者によくある老衰（多臓器不全：老化による機能低下）は自然死に分類されます。
それは、高齢者の老衰は居住用不動産において発生することが当然に予想されるものとされているからです。
自宅における死因の割合は老衰や病死が統計の9割を占めています。
また、階段の落下や浴室の転倒、誤嚥（ごえん：気管にものが詰まる）なども想定内の不慮の事故なので、事件性はなく高齢者に多い自然死とされます。
ただし、死因が自然死でも発見が遅れた場合には、告知義務の範囲とされています。
なぜなら長期間放置された場合、室内をはじめ室外にもにおいや害虫が発生することがあるからです。
その場合は特殊清掃などが必要となり、特殊清掃がおこなわれた場合には自然死であっても告知義務があるとされています。

不動産売却で心理的瑕疵の告知はいつまで続ける必要があるか

売買物件の告知期間は、殺人・自殺・火災死など嫌悪感がとくに強いものについては、その事実から経過した時間は関係なく必ず告知が必要です。
心理的瑕疵の告知は事実をそのまま告知し、当事者全員が確認し合ったことを書面で残すのが望ましいでしょう。
ちなみに賃貸では、事故の発生から3年を経過した後は告知義務が原則なくなるという規定があります。

不動産売却における心理的瑕疵の告知のガイドライン

以前までは人の死における事故物件の定義は明確にはありませんでした。
しかし、トラブルが多かったことから、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
このガイドラインの公示によって、とても曖昧だった事故物件の告知義務の判断基準が明確になりました。
なお、このガイドラインの対象は居住用不動産とされているため、隣接住戸や前面道路などは対象外となります。
以下の3つは国土交通省の居住用不動産に関するガイドラインで、告知義務がないとされる事例です。
（A）不動産の室内で起きた自然死や、浴室・階段の転倒や誤嚥（ごえん：飲食物を気管に詰める）などの不慮の死
（B）（賃貸に限る）室内や日常的に誰もが使う共用部で起きた（A）の死の発見が遅れて特殊清掃をした、もしくは（A）以外の死から約3年を経過した場合
（C）対象不動産ではない隣の家や、エレベーター機械室・ポンプ室・施錠された屋上など、普段は人が入らないような共用部で（A）の死の発見が遅れて特殊清掃をした場合、もしくは（A）以外の死
原則として告知は必要ないといわれている場合でも、起きた状況や買主の死に対する感度を考慮して、その都度の判断が要求されます。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵の影響や告知義務について解説しました。
心理的瑕疵のある物件は事故物件と呼ばれていますが、不動産売却の告知義務に関わる死因は、原則として自然死以外の嫌悪感ある死とされています。
告知義務の判断に迷う場合は国土交通省が公示しているガイドラインを基準にするのも良いでしょう。
心理的瑕疵は不動産の売却価格や流通性に影響がありますので、売却が難しい場合には不動産会社の買取も選択肢に加えましょう。
「富士ショウ」は台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区の城東・城北を中心に23区で仲介・買取をおこなっています。
不動産売却でお困りの場合やお悩みがある方はお気軽にご相談ください。

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