離婚で不動産売却をする際の注意点は？財産分与や売却方法について解説

離婚をきっかけとして、不動産売却を検討される方は少なくありません。
通常の売却では問題にならないことがトラブルにつながるケースもあるため、いくつかの注意点を意識しながら、最適な方法を探る必要があります。
この記事では、離婚時の財産分与や売却方法、媒介契約における注意点をご説明します。
台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心とした東京23区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

離婚で不動産売却をする際の注意点1：財産分与

離婚の際、夫婦の共有財産を分けることを「財産分与」といいます。
ここでは、財産分与と共有財産についてご説明したうえで、その注意点を解説します。

財産分与と共有財産とは

財産分与の対象となるのは共有財産だけです。
共有財産とは、婚姻中に夫婦で築いた財産のことをいいます。
結婚前に一方が購入していた不動産でも、婚姻期間中に住宅ローンを返済していた分は共有財産となります。
不動産は現金などと違って分けにくいため、不動産売却により現金化してから分けることがおすすめです。
ただし、不動産売却をしてから財産分与をするうえで、覚えておきたい注意点がいくつかあります。

共有名義の不動産売却は双方の合意が必要

夫婦で住宅ローンを契約し、不動産が共有名義となっている場合、双方の同意が必要となります。
たとえ一方が不動産売却を希望していたとしても、もう一方が反対していれば、売却はできません。
夫婦で話し合い、合意を得る必要があります。

財産分与は離婚後におこなう

不動産売却では、夫婦で話し合って進めなければいけないことが多いため、離婚前に売却したほうがスムーズに手続きできることもあります。
ただし、不動産売却を離婚前におこなったとしても、財産分与は離婚後におこないましょう。
離婚での財産分与では、税金がかからないのが特徴です。
しかし、離婚前に現金を渡してしまうと「贈与」という扱いになり、贈与税が課されます。
不動産売却は離婚前でも離婚後でもそれほど大きな問題にはなりませんが、財産分与は離婚後にするのがポイントです。

離婚で不動産売却をする際の注意点2：売却方法

不動産売却をする際は、一般的な「仲介」での売却方法の他に、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という方法があります。
それぞれに特徴があり、メリット・デメリットが異なるため、状況に応じて売却方法を選ぶと良いでしょう。

時間をかけても高く売りたいなら「仲介」

不動産会社を仲介として、一般から広く買主を探す売却方法を「仲介」といいます。
仲介の特徴をまとめると、以下のとおりです。

• 買主：一般の方
• 売却価格：市場価格とほぼ同じ
• 売却期間：約3か月から6か月

仲介で売却する場合、不動産会社がさまざまなホームページに広告を掲載したり、チラシを配布したりして、買主を探します。
買主との交渉や、売買契約書などの書類作成、決済および引き渡しまで、すべて不動産会社が間に入って調整をします。
市場価格とほぼ同じ金額での売却が期待できるため、買取よりも高く売れるのがメリットです。
ただし、買主を一般の方から探すため、居住しながら売却する場合は内覧への対応が必要など、手間に感じることがあるかもしれません。
また、買主が見つかるまでどれほど期間がかかるかはっきり分からず、場合によっては売却が長引くこともあります。
このようなことから、仲介は「時間がかかっても良いから、高く売りたい」という方におすすめです。

不動産を早く現金化したいなら「買取」

不動産会社が、直接物件を買い取る方法が「買取」です。
買取の特徴をまとめると、以下のとおりです。

• 買主：不動産会社
• 売却価格：市場価格の7割ほど
• 売却期間：約1週間から1か月

買取では、不動産会社が直接買主となるため、買主を探す手間も時間も必要ありません。
不動産会社が査定に訪れ、その後提示された価格に合意できれば、すぐに売却手続きに進めます。
早ければ1週間から1か月ほどで現金が手に入るため、離婚後の資金計画も立てやすいでしょう。
広告を出すこともなく、内覧に多くの方が訪れることもないため、プライバシーが守られるのも買取のメリットです。
ただし、買取での売却価格は、安くなる傾向があります。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどして、付加価値を付けて再販することが一般的です。
購入後にかかる費用が差し引かれるため、市場価格よりも売却金額が低くなってしまうのです。
「売却価格は安くなっても、周りに知られずに早く売却したい」という方には、買取がおすすめです。

離婚で不動産売却をする際の注意点3：媒介契約

仲介で売却する場合は、不動産会社に売却を依頼するための媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴が異なります。
所有する不動産の状況にあわせて、媒介契約を選択しましょう。

一般媒介契約

3種類のなかで、もっとも自由度の高いのが一般媒介契約です。
複数の不動産会社と契約することができるうえに、売主自身で買主を見つけ、直接契約を結ぶことも可能です。
不動産会社は、レインズに物件情報を登録する義務がなく、販売活動状況を売主に報告する義務もありません。
レインズとは、不動産会社だけが閲覧できる、物件情報が記載されたネットワークのことです。
一般媒介契約ではレインズへの登録は任意となっているため、登録しなければ物件情報が広がらず、プライバシーも守られるでしょう。
ただし、販売活動や反響が把握しにくいというデメリットがあります。
立地がとくに優れているなど、需要の高い不動産を売却する場合は、一般媒介契約が良いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、3種類のなかで中間に位置する契約方法です。
1社の不動産会社を選んで媒介契約を結びますが、売主自身で買主を見つけることは可能です。
不動産会社は、7営業日以内にレインズに物件情報を登録することと、2週間に1度の販売状況報告が義務付けられています。
早く買主を見つけてほしいけれど、知人や親戚などにも買ってくれそうな方がいる、という場合には専任媒介契約がおすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、もっとも規制が設けられていますが、販売活動の報告頻度ももっとも高くなっています。
1社の不動産会社を選んで契約するのは専任媒介契約と同じですが、自分で見つけた買主とも直接契約できないのが大きな違いです。
規制が厳しい分、レインズへの登録は5営業日以内、販売活動報告は1週間に1度以上と決められています。
状況が把握しやすく、売却がスムーズに進みやすいのが特徴です。
早く売却したい場合や、不利な条件の不動産売却をする場合は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

まとめ

離婚をきっかけに不動産売却をする際の、財産分与、売却方法、媒介契約についての注意点を解説しました。
通常の不動産売却よりも気を付ける点が多いため、売却の可能性がある場合は、早めに不動産会社に相談することが大切です。
わたくしども「富士ショウ」は、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心とした東京23区で不動産売却を多数取り扱っております。
無料査定やご相談はホームページから受け付けておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。

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