住み替え・離婚・相続など不動産売却の理由による手続き期限や注意点を解説

不動産を売却する理由によって気をつけるべき期日や手続きがあります。
とくに、住み替え・離婚・相続は複数人の利害が交わって事情が複雑になるため、間違いがないように慎重に進めなければなりません。
東京都台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

住み替えが理由で不動産売却をする際の注意点とは

マイホームの住み替えで選択すべき販売戦略には「売り先行」と「買い先行」があります。
それぞれについて以下で説明します。

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点①売り先行

売り先行とは、不動産売却から着手するという意味です。
売り先行のメリットは、売却によって住宅ローンの抹消や次に使える資金が確定するなど、資金計画が立てやすくなる点です。
この売り先行には、売却した後に別の仮住まいに引っ越してからゆっくりと購入物件を探す場合と、売却と購入を同時に一気に完了させる場合があります。
先に不動産を売却して仮住まいに引っ越してから新居を探す場合では、不動産売却と新居探しの時間にゆとりがあり、高く売って納得の新居を探して決めることができる点がメリットと言えるでしょう。
一方で、新居が決まるまでは仮住まいへ移るため、荷造りや引っ越しの手間が増えることや、不動産が売れるまでは住宅ローンと仮住まいの家賃を二重で支払わなければならない点がデメリットです。
また、不動産売却と新居の購入を同時に進める場合では、仮住まいへの費用や手間はかかりませんが、新居探しには時間をかけることができないところが難点と言えるでしょう。
不動産売却と新居の購入の決済日を同日にしなければならないため、タイミングを合わせることに注意が必要となります。

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点②買い先行

買い先行とは、新居を先に購入してから不動産売却するという意味です。
買い先行なら新居探しに充分に時間がかけられますので、新居へのこだわりを叶える納得の物件探しができるでしょう。
また、先に新居の決済を済ませて引っ越しが完了すれば、前の家は空き家になりますので、内見を実施する際も在宅時間に合わせることなく、不動産会社に内見の立ち会いを任せることができます。
しかし、先に新居を購入すると新しいローンが増えるため、二重のローン支払いで金銭面が厳しく感じることもあるでしょう。
さらに二重のローンを組む場合であれば、収入面などのローン審査が格段に厳しくなりますので、希望すれば誰でもできるような簡単な方法でもないのです。

離婚が理由で不動産売却をする際の注意点とは

離婚が原因なら共有財産であるマイホームの財産分与には注意が必要です。

不動産売却における財産分与

財産分与とは、離婚するにあたって結婚後に2人で築いた財産は原則として折半するという基本ルールです。
もしも一方が収入のない専業主婦（主夫）だったとしても2人で支え合って築いた共有財産とみなされます。
ここで問題になるのは、不動産は分割するのが難しい財産だという点です。
そのため、仮に離婚後も住宅ローンの名義人である夫がそのまま住み続ける場合でも、その家の実勢価格の半額にあたる財産を妻へ渡す必要があるのです。
つまり、妻が財産分与で譲り受けるはずの家の持分2分の1を夫が買取ることになります。
しかし、家の半額ほどの高額の財産を夫が一度に用意するのは難しいため、あまり現実的ではありません。
一方で、妻が住み続け夫の持分を妻が買取る場合でも、妻が高額の財産を用意するのは難しいほか、運良く妻が買取れたとしても、家を出た夫の支払いが滞れば、差押えになるリスクがあります。
また、夫のローン債務を妻へ変更する、もしくは妻が新たにローンを組んで借り換える方法も可能ですが、妻に安定した収入があるなどの審査基準となる条件がありますので注意しましょう。
財産分与において一番トラブルを避けられる方法は、家を売却して住宅ローンを完済し、現金を2人で分けるということです。
では、売却するなら問題がないかといえばそうでもありません。
不動産売却で得たお金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合だと、残りの支払いを手持ちのお金から支払わなければなりません。
また、不動産売却が仲介なのか買取りなのか、また売却が離婚前なのか後なのかなどでも少しずつ手順が異なりますので、事情と希望を不動産会社へ伝えて綿密に打ち合わせをするようにしましょう。
ちなみに、財産分与が請求できるのは離婚成立の日から2年までで、原則としてこの期限に延長や例外がない点も考慮し期限内に財産の分配を終えられるようにしましょう。

相続が理由で不動産売却をする際の注意点とは

相続不動産の売却には、売却期間や名義変更などの注意点があります。

相続が理由で不動産売却をする際の注意点①事前の名義変更

相続した不動産を売却する際には、事前の準備として相続登記によって被相続人から相続人へ所有権の名義を書き換えます。
これは、相続人への相続登記を省略して被相続人から直接に次の買主への所有権移転登記ができないからです。
この相続登記には下記の書類が必要です。

• 被相続人の幼少期まで遡れる戸籍など
• 被相続人の遺言書（故人が遺していた場合）
• 遺産分割協議書（相続人全員が実印を押印）
• 相続人全員の印鑑証明書（発行後3か月以内）
• 所有者になる相続人の住民票
• 不動産の固定資産公課証明書

ちなみに、遺言書は相続人だからといっても勝手に開封してはいけません。
家庭裁判所で「検認」という手続きを経て、遺言書が偽造や変造できないような状態をつくります。
また、相続登記や遺産分割協議のための戸籍集めは被相続人が高齢であるほど難航し手間がかかりますので、相続不動産売却後の所有権移転登記まで一括して司法書士に依頼すれば間違いないでしょう。

相続が理由で不動産売却をする際の注意点②相続税の申告と納税

相続税の申告と納付の期限は、同じく相続があったことを知った日から10か月以内です。
もしも、不動産を売却し現金化してから相続税を納付する予定なら、10か月よりも前に売買契約を済ませて相続税の支払準備をしなければなりません。
一方で、もしも不動産を複数の相続人と共有で相続し登記した場合、共有状態の不動産の売却は全員が売却に合意し、かつ実印の押印と印鑑証明書の提出も承諾していないとできません。
仮にその不動産に減額交渉付きの申込みが入り、ある相続人は少々安くなっても現金化を急ぎたいと思っても、別の者がその金額に納得しなければ売買契約は成立しません。
共有者が全員親族だからといっても、考え方やお財布事情が異なる者同士が意見を合わせるのは、思った以上に難しいのです。
ですから、将来その不動産を売却するつもりならできるだけ複数人の承諾を取り付けなくても済むように、遺産分割協議で不動産が単独所有になるような分割方法で話し合いましょう。

まとめ

住み替えは、売り先行の同時決済が資金計画の立てやすさや費用面でおすすめですがタイミングを合わせるのが難しいと言えます。
離婚による不動産の財産分与は所有ではなく売却で、きれいに精算し将来のリスクを無くしておきましょう。
思ってもみない紛争が起こるのが相続ですから、できる限り単独で意思決定できる状況を作っておきましょう。
東京都台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区で広範囲に不動産事業を展開する「富士ショウ」では難しい状況でも寄り添ってサポートいたしますので、ご不明な点はお気軽にご相談ください。

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