相続における不動産売却の注意点とは？名義変更や媒介契約についても解説

相続した不動産を売却する場合、相続には法律の厳しい縛りがあり、スムーズに取引をするためにはある程度の知識が必要です。
そして相続した不動産を売却する上で注意をしないといけないのは、名義関係と売却期限です。
この2つのポイントを注意して、売却活動に入ります。
それに加えて売却活動をしていく上で、媒介契約の選び方も相続した不動産を売却する上で成功するかどうかのポイントでもあります。
そこでこの記事では、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、東京の城東・城北にお住まいの方に向けて、相続した不動産の売却方法について解説します。

相続した不動産を売却する上で注意点となる「名義」について解説

不動産を相続した場合に、すぐに売却するということは難しいでしょう。
その理由は、相続した場合、まずはその不動産の名義を変更する必要があるからです。
名義が変更されていないと、その不動産の所有者は亡くなった被相続人のままなので、被相続人本人が不動産を売却することは当然できません。
まず大事なこととしては相続人を決めることであり、相続する権利のある方が複数いる場合は全員集まり、遺産分割協議をして、相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議で誰がどの財産を相続するのかということを決定します。
この場合相続はプラスの財産もありますし、マイナスの財産もあります。
そのため、相続人によっては「相続放棄」をすることも可能です。
遺産分割協議によって、Xという不動産をAさんが相続するということが決まり、Yという不動産をBさんとCさんが相続するということになった場合は、次に名義変更の手続をする運びになります。
名義変更は相続人が決まったあと、相続登記をして所有権を移転して完了します。
これは上記のAさんのように単独で相続する場合も、BさんとCさんのように共有名義で相続することも可能です。
なお、以上の点は遺産分割協議を経て財産に応じて相続人を決めるパターンですが、遺言書がある場合は、遺言書に従って相続することになります。

相続した不動産を売却する上で注意点となる「売却期限」について解説

次に相続した不動産を売却する場合には、相続をしてから3年以内に売却するというのが注意をしないといけない点です。
その理由は、相続税の優遇措置において次の2つの特例があり、主に3年以内という期限を設けているからです。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円の特別控除

次にこの2つの特例について説明します。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例は、納めた相続税を不動産売却した際の経費とするというものです。
通常、不動産売却で譲渡所得が発生した場合に、それに応じた税率で譲渡所得税を納付することになります。
この際の譲渡所得の算出方法は、次のとおりです。
売却価格-取得費-譲渡費用=譲渡所得
取得費加算の特例は納付した相続税を経費として計上できるので、譲渡所得が下がり、結果として譲渡所得税が減税になります。
取得費加算の特例の要件

• 不動産を相続及び遺贈で取得していること
• 取得した方は、相続及び遺贈に対応した相続税を納税していること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

以上の点から取得費加算の特例を適用受けるためには、相続後3年以内に売却しておくということがわかります。

相続空き家の3,000万円の特別控除とは

相続空き家の3,000万円の特別控除は、相続した親の自宅が空き家になっていてその家を売却した場合に売却益から3,000万円控除できる特例です。
この特例も譲渡所得から3,000万円控除することができるので、譲渡所得税を減税することができます。
相続空き家の3,000万円の特別控除を受けるための要件は次のとおりです。

• 相続開始前に被相続人が住んでいた家であるということ
• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
• その家が一戸建て住宅であることを要する（マンションは不可）
• その家の相続が開始する前に被相続人以外に住んでいた方がいなかったこと
• 相続して売却するまでに誰も住んでいない空き家であること
• その家が売却する際に耐震性の基準に適合していること
• 相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されていること

以上の要件のうち一番最後のものがやはり相続して3年までには売却を要するとしています。
このように相続した不動産を相続開始後3年以内に売却することで、大きな軽減措置があります。
したがって、相続した不動産売却する場合に上手に節税をしようとするときには、ある程度スケジュール感をもって、売却活動をしていく必要があります。

相続した不動産を売却する上で注意点となる媒介契約について

相続した不動産売却する場合に、相続してから3年以内に売却をしないと減税の恩恵がある特例を受けることができません。
3年と言うのは長いようで短いので、やはりある程度スピード感をもって売却活動をするべきでしょう。
不動産売却をスムーズに進める場合には、専門家である不動産会社に依頼することが最も正しい選択でしょう。
その場合売却を依頼する方は、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
この媒介契約については次の3種類の媒介契約があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

このように媒介契約は3種類あり、売却を依頼する方はまずどの契約をするのかということを決める必要があります。
そのため、この3つの媒介契約の内容についてご説明します。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、売却を依頼する側は複数の不動産業者と締結することができます。
そのため、幅広く買い手を見つけることが可能です。
しかしながら売却依頼された不動産会社が複数いるということや、売主への売却活動の進捗状況の報告義務がないため、不動産会社側にとっては不安定な依頼ということになります。
そのため業務の優先度が低くなり、買い手を探すのに時間がかかってしまう場合があります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
しかしながら、売主が自分で買い手を見つけてきた場合には、直接売買契約をすることができます。
契約期間は3ヶ月で、不動産会社は売却を依頼した方に対して2週間に1回売却活動の進捗状況を報告しなければなりません。
不動産会社の営業力が成約の大きなポイントになります。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、一つの不動産会社にのみにしか依頼できないということと、売主が買主を見つけることはできないという契約です。
契約の内容が不動産会社の独占契約となるため、業務が最優先ということになり、買い手が早く見つかりやすいというメリットがあります。
こちらも契約期間は3ヶ月で、不動産会社は売却を依頼した方に対して1週間に1回売却活動の進捗状況を報告しなければなりません。
デメリットは、専任媒介契約と同様に不動産会社の営業力次第ということです。

まとめ

相続における不動産売却には、専門知識がある程度必要です。
また、減税の恩恵を受けるためには期限があることを意識し、スケジュール感をもった売却活動が求められます。
富士ショウでは、台東区 葛飾区 江戸川区 江東区 荒川区 足立区 北区 城東・城北を中心に東京都23区で、相続における多くの不動産の売却活動をお手伝いしてまいりました。
そのため様々な点でお客様のサポートをすることができます。
お客様におかれましては、相続した不動産の取り扱いに困っている方もいらっしゃると思います。
その際は数多くの不動産案件を手掛けてきた弊社に是非お声がけくださいますようお願い申し上げます。

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