住宅ローンが返済不可のときの対処法！競売と任意売却についても解説

住宅ローンはとても返済期間が長いため、その間に会社の倒産や失業、離婚や病気などトラブルが発生し、返済不可になることもあるでしょう。
そこで住宅ローンが返済不可になったときの対処法や、滞納によって競売 となる流れや任意売却について解説します。
台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に23区で住宅ローンの返済が難しいと感じている方は最後まで読んでみてください。

もし住宅ローンが返済不可になったら？そのときの対処法

住宅ローンが返済不可となった場合には次のような対処法があります。

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法「借り換えの検討」

住宅ローンをまだ延滞していない場合には金利の低い金融機関への借り換えを検討するという方法がります。
住宅ローンの金利が高い場合、低い金利の住宅ローンにすることで、毎月支払わなければならない返済の額を軽減することができます。
しかし、借り換えの際には数十万円の諸費用はかかるため注意しましょう。
審査と契約にも時間や手間がかかることも考慮したうえで検討が必要です。
また、住宅ローンの金利についても確認しましょう。
現在の住宅ローンが変動金利で固定金利と比較して高くなっている場合は切り換えを金融機関に相談してみましょう。
無料で切り換えてくれる金融機関も少なくありません。

金融機関に相談する

もし今月の支払い、来月の支払いが厳しそう、返済不可の可能性がある場合には、住宅ローンを借りた金融機関に相談してみてください。
滞納前ならば住宅ローンの返済猶予期間をもらえる場合もあります。
返済猶予期間は3か月から1年程度ですが、その期間は金利のみの支払いになるので、返済額を抑えられます。
その期間中に収入と支出を見直したり、転職するなどして生活や支払いを立て直し、元通り住宅ローンの返済ができるようにしましょう。
どのような場合でも住宅ローンが支払えないと分かったらすぐに金融機関に相談することが大切です。

住宅ローンの返済不可から競売まで流れとは？

住宅ローンの返済が厳しく対処法を施しても支払えない場合、その後はどうなってしまうのでしょうか。
その結果、給料の差し押さえや、競売となるのか気になるものでしょう。
競売とは住宅ローンが返済できない場合に金融機関や保証会社が申し立てをして裁判所によって自宅が強制的売却されることです。
競売でのお金は競売を申し立てた金融機関や保証会社に支払われるため、手元に売却金は残りません。
また、競売では通常の売却よりも安い価格になるため、残金は借金となり残ってしまいます。
住宅ローンが返済不可になった場合、どのような流れで競売となるのか解説します。

ローン滞納3か月目まで

先述した通り、滞納が3回（3か月）過ぎると、個人信用情報機関に滞納情報が登録されます。
その間は金融機関から電話連絡が来たり、督促状が到着したり、個人信用情報機関への滞納記録の登録予告が来たりします。
金融機関からの連絡を無視すると勤務先にまで電話が来ることもあるので、連絡は必ず取るようにしてください。

ローン滞納3か月～6か月目まで

ローン滞納の滞納が3か月～6か月目になると、金融機関から「期限の利益の喪失」の予告通知が届きます。
「期限の利益の喪失」とは毎月のローンの支払いをしないことにより住宅ローン契約が解約されることです。
住宅ローン契約が解約されるとその時点での残債を一括支払い請求され、同時に未払いの住宅ローンや遅延損害金なども併せて請求されます。
しかし、住宅ローンの滞納が原因ならば一括支払い請求されても返済はほぼ不可能です。
なので、保証会社が債務を代位弁済し債権は保証会社に移行、その後は保証会社とその後の支払いについてやり取りを進めます。

ローン滞納6か月目～

期限の利益の喪失、代位弁済と進むと、保証会社が抵当権を実行して裁判所に強制競売の申し立てをします。
1か月後には競売開始決定の通知が到着し、その4か月後には入札され、自宅が引き渡されます。
自宅に居座ったとしても裁判所によって強制退去が執行されるので、その前に自ら引越ししたほうが良いでしょう。
最初の滞納から11か月～12か月ほどで競売が完了します。

競売後はどうなる？

競売後に住宅ローンの残債が残った場合には、債権者である保証会社や債権回収会社と話し合い、毎月少しずつ残債を返済します。
競売での売却は通常相場の6割から7割程度になってしまうので、多額の残債が残ると考えるべきでしょう。
金額によっては1,000万円以上の残債が残ることもあり、毎月3万円返済しても完済まで30年近くかかるため、自己破産など債務整理を検討する方もいらっしゃいます。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討しよう

住宅ローンを支払えない場合、競売か任意売却かの選択となります。
競売よりも任意売却のほうがメリットは大きいため、住宅ローンが返済不可となりそうな場合は任意売却をすることを検討したほうが良いでしょう。

任意売却とは？

住宅ローンが支払えない場 合に、債権者である金融機関の許可を得たうえで、不動産売却をすることです。
通常、不動産売却をする際には住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、任意売却は金融機関の同意を得ることでローンの残債があっても売却することができます。
ただし、必ずしも金融機関の許可を得られない点には注意しましょう。
金融機関から任意売却の承諾を得たら、金融機関が販売価格を決定し、その価格で販売活動を始めます。
販売活動や売買契約、引き渡しについては通常の不動産売却と同様の流れで進めます。

任意売却のメリット

任意売却の価格設定は競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却されます。
そのため、競売に比べて売却後の残債が大きく減ることが任意売却のメリットです。
売却後の残債も完済しやすいので、債務整理の必要も少なくなるでしょう。
また、売買契約や引き渡しのタイミングもある程度調整ができるところが競売とは違うところです。
不動産売却となると仲介手数料や登記費用などの諸費用の負担が大きいですが、任意売却の場合は売却価格からそれらを支払います。
競売に比べて負担が減るので、住宅ローンが返済不可になりそうな場合は競売になる前に任意売却を検討しましょう。
なお、競売の入札2日前が任意売却完了の期間となっているため、任意売却を決めた場合は早めに行動すると良いでしょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可となりそうな場合は早めに金融機関へ相談することが大切です。
支払いが難しい場合は低金利の住宅ローンへの借り換えを検討するのも良いでしょう。
住宅ローンが返済不可になると競売になる恐れがあるため、早めにメリットのある任意売却での売却を検討しましょう。
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