賃貸中の投資用マンションは売却できる？押さえておくべき注意点とは

投資用マンションは、売りたいタイミングと空室になるタイミングが重なるとは限りません。
賃貸中の投資用マンションを売却する際は、知っておくべきことや注意点があるので、しっかりと確認しておきましょう。
今回は、城東・城北エリアを中心に、東京都23区で投資用マンションの売却をご検討中の方に向けて、賃貸中の場合に覚えておきたいポイントをご説明します。
賃貸借契約に関する注意点や、賃貸人変更通知書についてもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

賃貸中の投資用マンションの売却について①売却は可能なのか

売却を考えている投資用マンションが賃貸中の場合は、主に以下の3点が気になるのではないでしょうか。

• 賃貸中でも売却できるのか
• 入居者から売却の許可を得る必要はあるのか
• 売却を理由にして退去を求めることはできるのか

まず、賃貸中の投資用マンションでも売却することは可能です。
その場合、マンションのオーナーが代わることになるため、不動産売買の際は「オーナーチェンジ物件」とも呼ばれます。
そして、事前に入居者へ売却することを伝えたり、許可を取ったりする必要はありません。
入居者には売却が終わったあとに「賃貸人変更通知書」を発行して、オーナーが代わることやそのほかの変更点などを知らせます。
ただ、入居者に購入してもらえる可能性があるので、売り出す前に確認してみても良いでしょう。
なお、投資用マンションを売却するからといって、入居者に退去を求めることはできません。
その理由は、不動産の賃貸借契約と関係があります。

2種類ある不動産の賃貸借契約について

不動産の賃貸借契約には、以下の2種類があります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

どちらの契約も、オーナーの都合で退去を求めることはできません。
とくに、普通借家契約は期間の定めがないため、基本的に入居者が希望した場合は更新されます。
入居者に問題がない場合、退去を求めるためには「老朽化して危険なので建て替えをする」などのような正当な事由が必要です。
その場合もオーナーだけではなく、入居者の事情も考慮されるので、覚えておきましょう。
一方、定期借家契約は期間の定めがある契約で、期間の満了とともに契約が終了します。
ただし、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から半年前までの「通知期間」に、契約が終了する旨を入居者へ通知しなくてはなりません。
通知後6か月を経過しないと強制力が働かないので、注意点として覚えておきましょう。
このように、不動産の賃貸借契約では入居者の権利が強く保護されており、「売却に差し支えるから」などのような理由で退去してもらうことはできません。
ですから、賃貸中の投資用マンションを売却したいときは、入居者がいる状態で進めることになります。

サブリースの場合について

投資用マンションのオーナーのなかには、「サブリース」と呼ばれる方式を活用している方もいるでしょう。
サブリースとは、物件を管理会社に預けて、管理会社が入居者に貸す方式のことです。
サブリースをしている場合は、管理会社との契約内容に沿って売却を進めます。
ただし、サブリースでも入居者の権利が強く保護されており、入居者に退去を求められない点は同じです。

賃貸中の投資用マンションの売却について②賃貸人変更通知書とは

先述したように、賃貸中の投資用マンションを売却するときは、事前に入居者へ伝える必要はありません。
ただし、オーナーが代わったことなどの変更点は、入居者に知らせる必要があります。
そのために作成するのが、「賃貸人変更通知書」です。
賃貸人変更通知書を発行するまでの流れは、以下のとおりです。

• 売却する投資用マンションの査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始して、買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済をおこない、投資用マンションを引き渡す
• 賃貸借契約を引き継ぐ
• 新しいオーナーが賃貸人変更通知書を発行する

投資用マンションを引き渡したら、まず賃貸借契約を引き継ぎます。
賃貸借契約自体は、所有権移転登記をおこなうと自動的に引き継がれるので、新しいオーナーとは預り金の引き継ぎをしましょう。
入居者から預かっている敷金や保証金は、「新しいオーナーに渡す」「一度返金して、預け直してもらう」「売却代金と相殺する」のいずれかで引き継ぐことが一般的です。
引き継ぎが終わったら、賃貸人変更通知書を発行します。
賃貸人変更通知書は、基本的に新しいオーナーが発行するので、売主は内容だけ把握しておきましょう。
賃貸人変更通知書には、以下のような内容を記載します。

• オーナーの変更について
• 預り金の扱いについて
• 賃貸借契約の内容について
• 家賃の新しい振込先について

他にも、管理会社が新しくなるなどの変更点がある場合は、必要事項を記載します。
賃貸借契約の内容は、変更がないことを記載するとともに、現在の賃料や次回の更新日などを載せておくと思い違いが起こりません。
もし、新しいオーナーが賃貸借契約の内容を変更したい場合は、入居者との再契約が必要です。

賃貸中の投資用マンションの売却について③留意するべき注意点

売却する投資用マンションが賃貸中の場合は、以下のような注意点があります。

• 購入検討者に内見してもらえない
• 売却に時間がかかるかもしれない
• 入居者を退去させることはできない

これらの注意点について、それぞれご説明します。

注意点1：購入検討者に内見してもらえない

投資用マンションが賃貸中の場合、購入検討者が部屋の中を見ることは難しいでしょう。
内見ができないと、部屋の状態に不安を持たれてしまうことが多く、なかなか売却につながらない可能性があります。
その場合は、「仕様書や間取り図」「空室時に撮った物件の写真」「リフォームをした履歴」などの資料を提示すると、不安の解消につながるかもしれません。

注意点2：売却に時間がかかるかもしれない

投資用マンションは、買主候補が限られるため、賃貸中ではない場合でもなかなか売れない可能性があります。
賃貸中の場合は、内見できないなどのデメリットが加わってしまい、さらに売却が長引くことが考えられます。
できるだけスムーズに売却するためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 売却する理由をはっきりしておく
• 「レントロール」を作成する

収益物件の購入にはリスクが伴うため、「なぜ売ることにしたのか」を明確にしないと、不安を感じられてしまいます。
また、新しいオーナーは入居者を選べないので、現在の入居者の情報を伝えることも大切です。
購入を検討するための資料として、入居者のプロフィールや入金履歴などをまとめた「レントロール」を作成しておきましょう。

注意点3：入居者を退去させることはできない

賃貸中の投資用マンションを売却する際は、どうしても「内見してもらえない」「売却が長引く」などのデメリットが生じやすくなります。
けれども先述したように、売却を理由にして入居者を退去させることはできないので、注意しましょう。
ただ、賃貸中の投資用マンションの購入には、すぐに家賃を得られるなどのメリットがあります。
必ずしも空室のほうが売れやすいわけではないので、売却方法をいろいろと工夫してみましょう。

まとめ

賃貸中の投資用マンションでも、売却は可能です。
売却の際は注意点を覚えておくと、スムーズに進められる可能性が高まるでしょう。
私たち「富士ショウ」は、城東・城北エリア（台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区）を中心に、東京都23区で不動産の売却をサポートしております。
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